Création de l’Etablissement public immobilier et foncier de l’Etat

La loi n° 2026-795 du 18 août 2026 visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat a été publiée le 19 août 2026 (JORF n° 0192 du 19 août 2026).

Après une procédure d’adoption semée d’embuches (voir décision n° 2025-874 DC du 13 février 2025 sur la loi de finances pour 2025, points n° 95 à 99), la loi du 18 août 2026 constitue une avancée attendue pour la politique immobilière de l’État.

Cette loi transforme, en foncière de l’Etat, la société anonyme « Agence de gestion de l’immobilier de l’Etat » (AGILE) qui assurait jusqu’à présent, pour le compte de l’État :

• Le développement, la gestion et la valorisation du parc immobilier ;
• L’intervention sur l’ensemble des métiers immobiliers : montage d’opérations, valorisation d’actifs, gestion locative, etc.

Le 1er janvier 2027 au plus tard (un décret en Conseil d’Etat devra définir les modalités), l’AGILE  sera transformée en un établissement public national à caractère industriel et commercial, dénommé « Etablissement public immobilier et foncier de l’Etat », placé sous la tutelle du ministre chargé des domaines.

De l’AGILE à une véritable foncière de l’Etat

Cet établissement public, venant aux droits de l’AGILE et conçu pour devenir la véritable foncière de l’Etat, aura pour missions :

1° De gérer, d’entretenir et de rénover les biens immobiliers dont il est propriétaire afin d’optimiser leurs usages et de contribuer aux objectifs de l’Etat en matière de transition écologique et énergétique ;
2° De mettre ces biens immobiliers à la disposition des services de l’Etat, des collectivités territoriales, des établissements publics de l’Etat ou de tout organisme public ou privé, en tenant compte des objectifs de maintien du service public dans les territoires et de préservation des conditions de travail des agents et des conditions d’accueil du public. Ces biens sont mis à leur disposition dans le cadre d’un ou de plusieurs contrats de bail ou d’une ou de plusieurs autorisations d’occupation du domaine public, dans des conditions permettant de garantir la continuité du service public ;
3° D’acquérir des biens et des droits immobiliers de toute nature ;
4° De valoriser les biens et droits fonciers et immobiliers qu’il détient par tous moyens ;
5° De réaliser tous travaux et toutes opérations d’aménagement, de développement, de promotion, de construction, de restructuration, de réhabilitation ou de démolition des biens immobiliers ;
6° De réaliser toutes prestations, notamment d’études, de services ou de conseil, au profit de tout organisme public, dans le champ de ses missions ;
7° De tenir à jour les informations disponibles sur son patrimoine immobilier.

Portage des murs et contractualisation pour faire face à un mur d’investissements

Avec cet établissement public, l’Etat devrait disposer d’un opérateur capable de porter les murs, contracter, emprunter et conduire des opérations complexes, la DIE se recentrant sur un rôle de régulateur et de garant de la stratégie.

Dans un premier temps, la foncière de l’Etat démarrera son activité là « où les besoins sont les plus urgents ».

Ainsi, des biens immobiliers relevant du domaine privé ou du domaine public de l’État ou de ses établissements publics pourront être transférés en pleine propriété à cette nouvelle foncière, à titre gratuit. L’établissement public sera chargé de louer ces biens aux services de l’État. Le propriétaire (« État propriétaire », à savoir l’EPIC) et l’utilisateur (« État occupant ») seront distincts et, surtout, un loyer sera facturé aux locataires. Ce loyer devrait permettre d’optimiser la densité d’occupation et de contribuer au financement de l’entretien et de la rénovation thermique des bâtiments, qui représentent un mur d’investissements dans les décennies à venir (voir notamment : le Rapport d’information de la commission des finances du Sénat, n° 769 (2023-2024), déposé le 24 septembre 2024 et le Rapport de la Cour des Comptes sur la politique immobilière de l’Etat, publié le 7 décembre 2023).

L’établissement public pourra créer des filiales ou prendre des participations dans des sociétés, des groupements ou des organismes dont l’objet concourt à la réalisation des missions définies aux 1° à 7° ci-dessus, après accord du ministre chargé des domaines.

L’établissement public reste bien sûr contrôlé par l’Etat. La part du capital détenue directement ou indirectement par des personnes privées dans l’ensemble des sociétés contrôlées par cet établissement public ne pourra excéder 30 % du capital consolidé du groupe.

L’établissement public pourra céder les biens immobiliers qu’il détient, le cas échéant, sans porter atteinte à la continuité du service public.

Conformité à la Constitution

Certaines des dispositions de l’article 1er de la loi du 18 août 2026 ont été contestées devant le Conseil constitutionnel par le groupe parlementaire la France insoumise.

Les parlementaires critiquaient les exonérations de taxes et d’impôts (notamment les droits de mutation, la taxe sur les bureaux et la taxe foncière) prévues par la loi pour l’immobilier détenu par l’établissement public de l’Etat (qui a le statut d’un EPIC et qui reste, il est vrai, soumis à l’impôt sur les sociétés), sous l’angle de la rupture d’égalité devant les charges publiques. Les parlementaires soutenaient également qu’en l’absence de compensation financière de la perte de recettes pour les collectivités territoriales sur le territoire desquelles se trouvent les propriétés faisant l’objet de l’exonération, ces dispositions méconnaîtraient les principes d’autonomie financière et de libre administration de ces collectivités.

Ces griefs ont été écartés par le Conseil constitutionnel.

Par décision du 14 août 2026(Décision n° 2026-913 DC du 14 août 2026), le Conseil constitutionnel a jugé conformes à la Constitution les dispositions suivantes de la loi visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l’État :

• le paragraphe VI de l’article 1^er de la loi déférée ;
• le 1 ° ter de l’article 1382 et le 2 ° bis de l’article 1394 du code général des impôts, dans leur rédaction résultant de l’article 1^er de la loi déférée.

=> Accéder au texte intégral de la loi : loi n° 2026-795 du 18 août 2026 visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat

=> Accéder au texte intégral de la décision : Décision n° 2026-913 DC du 14 août 2026